Peut-on encore louer un logement DPE G en 2026 ?

Les logements classés G (> 420 kWh/m²/an) sont interdits à la location pour les nouveaux contrats depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Un logement G mis en location après cette date expose le propriétaire à des sanctions et au droit du locataire de demander des travaux en justice. Les baux signés avant le 1er janvier 2025 ne sont pas rompus automatiquement, mais le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer et doit rénover le logement. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, le calendrier est décalé de 3 ans.

Quand les logements DPE F seront-ils interdits à la location ?

Les logements classés F (331–420 kWh/m²/an) seront interdits à la location pour les nouveaux contrats à partir du 1er janvier 2028. Les propriétaires ont donc jusqu'à fin 2027 pour rénover leur bien ou cesser de le louer. Les baux en cours continuent jusqu'à leur terme mais le gel des loyers s'applique depuis 2023 pour les logements F et G.

Que se passe-t-il si un propriétaire loue un logement DPE G après 2025 ?

Un propriétaire qui loue un logement G après le 1er janvier 2025 s'expose à : (1) l'absence de révision légale du loyer (gel total du loyer), (2) une mise en demeure du locataire de réaliser des travaux sous astreinte judiciaire, (3) une potentielle action en justice pour défaut de décence du logement. Le juge peut ordonner des travaux et accorder des dommages-intérêts au locataire. Il n'y a pas d'amende administrative directe, mais le risque judiciaire est réel.

Le DPE peut-il être contesté par un propriétaire bailleur ?

Oui. Depuis juillet 2021, le DPE est un document opposable juridiquement. Si le propriétaire estime que le DPE est erroné (erreur de surface, mauvaise saisie du chauffage, etc.), il peut le faire refaire par un autre diagnostiqueur certifié. En cas de litige, il peut saisir le médiateur de la consommation ou les tribunaux. Les erreurs de méthode dans le DPE constituent un recours valable. Important : le DPE doit être établi par un diagnostiqueur certifié (certification COFRAC) inscrit dans l'annuaire Diagademe.

DPE Location : Interdictions 2025

Depuis 2023, la France a enclenché le retrait progressif des “passoires thermiques” du marché locatif. Le calendrier est précis et les sanctions de plus en plus concrètes : gel des loyers, obligation de travaux, et interdictions de mise en location. Ce guide fait le point sur ce que les propriétaires bailleurs doivent savoir en 2026, et sur les marges de manœuvre disponibles avant les prochaines échéances.

1. Le calendrier des interdictions

La loi Climat et Résilience (août 2021)

La loi Climat et Résilience a fixé le cadre légal du retrait des passoires thermiques du marché locatif. Elle s’applique à tous les logements loués nus ou meublés, à titre de résidence principale, en France métropolitaine.

Le calendrier officiel :

Date	Mesure
25 août 2022	Gel des loyers pour les logements F et G (interdiction d’indexation sur l’IRL)
1er janvier 2023	Seuil de décence énergétique introduit : ≤ 450 kWh/m²/an (concerne les G extrêmes)
1er janvier 2025	Interdiction de louer les logements G (nouveaux contrats et renouvellements)
1er janvier 2028	Interdiction de louer les logements F (nouveaux contrats et renouvellements)
1er janvier 2034	Interdiction de louer les logements E (nouveaux contrats et renouvellements)

En Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte) : décalage de 3 ans sur chaque échéance.

Ce que “interdiction de louer” signifie concrètement

L’interdiction porte sur les nouveaux contrats de location et les reconductions tacites de bail pour les logements concernés. Elle ne résilie pas automatiquement les baux en cours.

Ce qui est interdit :

Signer un nouveau bail (location vide ou meublée)
Renouveler un bail arrivé à terme pour un logement G (depuis 2025) ou F (à partir de 2028)
Publier une annonce de location pour un logement concerné (théoriquement)

Ce qui continue :

Les baux en cours continuent jusqu’à leur terme
Le locataire en place peut rester tant que son bail est valide
Le propriétaire doit cependant s’t’engager dans une démarche de rénovation

2. Le gel des loyers F et G

Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G sont soumis à un gel total des loyers : il est interdit d’augmenter le loyer, même lors du renouvellement du bail, même si l’IRL (Indice de Référence des Loyers) est en hausse.

Ce que le gel implique

Aucune révision annuelle basée sur l’IRL
Aucune hausse au renouvellement du bail
Aucune majoration pour travaux d’amélioration non énergétiques

Exception : si le propriétaire réalise des travaux de rénovation énergétique permettant au logement d’atteindre la classe E au minimum, le gel est levé et l’augmentation de loyer devient possible (sous conditions de l’encadrement des loyers en zones tendues).

Calcul de l’impact financier pour un propriétaire

Un logement F loué 700€/mois en août 2022 :

IRL 2022 → 2026 : hausse cumulée ~12%
Loyer théorique possible si le gel n’existait pas : 784€/mois
Manque à gagner mensuel : 84€/mois
Manque à gagner annuel : 1 008€
Manque à gagner sur 5 ans (2022–2027) : ~5 000€

Ce manque à gagner rend souvent la rénovation financièrement rationnelle, d’autant plus que les aides MPR + CEE peuvent financer une grande partie des travaux.

3. Le critère de décence énergétique

Depuis le 1er janvier 2023, un logement doit respecter un seuil de décence énergétique pour être légalement mis en location. Ce seuil est fixé à 450 kWh/m²/an d’énergie finale (pas d’énergie primaire, attention à ne pas confondre avec le seuil du DPE).

Ce seuil concerne les logements G les plus énergivores, les “G extrêmes”. En pratique, la plupart des G sont sous ce seuil.

Conséquences pour le locataire

Si un logement ne respecte pas ce seuil de décence, le locataire peut :

Demander par lettre recommandée la mise en conformité au propriétaire
En cas de refus, saisir la commission départementale de conciliation
En dernier recours, saisir le tribunal judiciaire pour ordonner les travaux et obtenir une réduction de loyer ou des dommages-intérêts

4. L’interdiction de 2025 : qui est concerné ?

Périmètre exact de l’interdiction G

Depuis le 1er janvier 2025 :

Sont interdits à la location :

Tout nouveau contrat de location d’un logement classé G en résidence principale
Tout renouvellement explicite d’un bail pour un logement G

Ne sont pas directement visés (baux en cours) :

Les baux signés avant le 1er janvier 2025 qui se poursuivent
Les baux à tacite reconduction qui n’arrivent pas à terme

Attention : dans les faits, lors d’un départ du locataire (fin de bail), le propriétaire d’un logement G ne peut plus relouer, sauf s’il a rénové le logement entre-temps.

Les exceptions prévues par la loi

La loi prévoit des cas de report d’interdiction pour les logements G si :

Le propriétaire engage une rénovation permettant d’atteindre au moins E, et que les travaux sont en cours (justification par devis signés + accord de financement)
Le logement est situé dans une copropriété où la résolution des travaux a été refusée en AG (impossibilité avérée)
Le logement présente des contraintes architecturales spécifiques rendant la rénovation impossible ou disproportionnée (cas rares, soumis à appréciation judiciaire)

Ces exceptions sont interprétées strictement par les tribunaux.

5. Ce que doivent faire les propriétaires de logements F/G

Propriétaire d’un logement G en 2026

Si le logement est occupé :

Le bail en cours continue normalement
Impossible d’augmenter le loyer (gel)
Obligation morale (et bientôt légale si départ du locataire) de rénover
Commencer les démarches dès maintenant pour être prêt lors du prochain départ

Si le logement est vacant :

Interdiction de le remettre en location sans travaux
Soit rénover (atteindre au moins E), soit vendre

Si la vente est envisagée :

L’audit énergétique est obligatoire depuis avril 2023 pour les logements F/G en vente
La note DPE doit figurer dans l’annonce
Une décote significative est à prévoir sur le prix de vente (10 à 25% selon les marchés)

Propriétaire d’un logement F (échéance 2028)

Gel des loyers déjà en vigueur, manque à gagner cumulé depuis 2022
Interdiction de nouveau bail au 1er janvier 2028
Temps restant : moins de 2 ans pour rénover
Délais actuels pour MPR Ampleur : 6 à 18 mois entre dépôt de dossier et fin des travaux
Urgence : démarrer les démarches en 2026 pour être dans les délais

6. Les travaux nécessaires pour atteindre la classe E

Pour passer d’un logement G ou F à la classe E (seuil des 330 kWh/m²/an d’énergie primaire), les travaux nécessaires varient selon la situation initiale.

Logement G chauffé au fioul ou à l’électricité résistance

Le remplacement du système de chauffage est généralement suffisant pour atteindre E :

Fioul → PAC air/eau : gain de 80 à 150 kWh/m²/an selon le COP et l’état de l’isolation
Résistance électrique → PAC : gain de 60 à 100 kWh/m²/an

Combiné à l’isolation des combles (si non traités), le passage G → E est presque systématiquement atteint.

Logement G/F avec chauffage gaz

Le gaz a un coefficient d’énergie primaire de 1,0 (vs 2,3 pour l’électricité), mais les émissions GES peuvent maintenir le logement en F/G. Actions :

Isolation des combles + murs (réduction des déperditions)
Remplacement chaudière gaz → PAC (bénéfice sur les émissions GES)

Budget et aides pour passer en E (ménage modeste, maison 100 m²)

Travaux	Coût TTC	Aides MPR+CEE	Reste à charge
PAC air/eau 10 kW	13 000€	, 10 500€	2 500€
Isolation combles 100 m²	3 000€	, 2 500€	500€
Total	16 000€	– 13 000€	3 000€

Reste à charge finançable par Éco-PTZ 0%.

7. La situation spécifique des copropriétés

Le problème des copropriétés

Dans une copropriété, le propriétaire d’un appartement F ou G ne peut pas toujours agir seul. Certains travaux (isolation de la façade, remplacement du chauffage collectif) nécessitent un vote en assemblée générale.

Le risque : l’AG refuse les travaux → le propriétaire est “bloqué” dans sa passoire thermique.

La réponse de la loi :

Si le propriétaire peut prouver que les travaux ont été refusés en AG ou que la copropriété est dans l’impossibilité de les voter (majorité introuvable), il peut invoquer cette “impossibilité avérée” pour demander un report de l’interdiction de location.
Cette exception est accordée au cas par cas, elle n’est pas automatique.

Les travaux accessibles au propriétaire seul

Le propriétaire d’un appartement peut agir sur :

Isolation de ses murs par l’intérieur (ITI)
Remplacement de ses fenêtres (avec accord de la copropriété pour les façades)
Remplacement de son chauffage individuel (si équipement propre à l’appartement)
Thermostat connecté et régulation

Ces travaux peuvent parfois suffire à faire passer l’appartement de G à F ou de F à E.

8. Récapitulatif des obligations par situation

Situation	Obligation en 2026
Logement G, bail en cours	Gel du loyer, rénovation fortement conseillée avant départ du locataire
Logement G, vacant	Interdiction de louer, rénover ou vendre
Logement F, bail en cours	Gel du loyer, rénovation à planifier avant 2028
Logement F, vacant	Possible de louer jusqu’au 31/12/2027, dernier délai
Logement E, bail en cours	Gel du loyer jusqu’en 2034 (si non rénové)
Logement ≥ D	Pas d’interdiction ni de gel

Conclusion

Le calendrier des interdictions est irréversible. Pour les propriétaires bailleurs de logements F/G, l’urgence est réelle en 2026 :

G vacant en 2026 : impossible de louer sans travaux, agir immédiatement
G occupé : préparer la rénovation pour le prochain départ du locataire
F : démarrer les démarches en 2026 pour être dans les délais avant 2028
Les aides MPR + CEE peuvent financer 60 à 90% des travaux pour les ménages modestes
L’audit énergétique est le premier pas, il identifie le scénario optimal et valide les éligibilités

Pour aller plus loin :

DPE Location : Interdictions 2025–2028 Propriétaires