Passoire Thermique F-G : Que Faire 2026 | GuidRenov

Qu’est-ce qu’une Passoire Thermique ?

Une passoire thermique (ou passoire énergétique) est un logement dont la performance énergétique est très médiocre, classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Définition classes F et G

Selon le DPE 2021 (méthode 3CL), les seuils sont :

Classe	Consommation énergie primaire	Émissions GES
F	330 - 420 kWh/m²/an	70 - 100 kg CO₂/m²/an
G	> 420 kWh/m²/an	> 100 kg CO₂/m²/an

La classe retenue est la plus mauvaise entre consommation énergie et émissions GES.

Exemple :

• Maison 100m², chauffage fioul, DPE ancien (avant 2021)
• Consommation : 450 kWh/m²/an → Classe G
• Émissions : 120 kg CO₂/m²/an → Classe G
• DPE final : G (les deux critères sont G)

Chiffres clés en France (2026)

• 5,2 millions de logements classés F ou G (22% du parc résidentiel)
• 2,6 millions en location (50%)
• Répartition : 3,2 millions F + 2,0 millions G
• Zones concernées : Massif central, zones rurales, logements anciens pré-1975

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Pourquoi Agir ? Les 3 Raisons Impératives

1. Interdiction de location (loi Climat & Résilience)

Calendrier d’interdiction :

Date	Interdiction	Logements concernés
2023	Gel loyers classe F-G	5,2 millions
2025	Interdiction location DPE G	2,0 millions
2028	Interdiction location DPE F	3,2 millions
2034	Interdiction location DPE E	4,8 millions

Conséquences pour propriétaires bailleurs :

• ❌ Impossibilité de louer ou relouer le bien
• ❌ Résiliation anticipée si locataire quitte
• ❌ Risque contentieux locataire (réduction loyer, travaux forcés)

Exception : Copropriétés en difficulté (vote travaux bloqué), immeubles classés MH (contraintes architecturales).

2. Facture énergétique insupportable

Un logement G consomme 3 à 5 fois plus qu’un logement performant (classe C).

Exemple maison 120m² :

DPE	Consommation annuelle	Facture énergie (2026)
G (450 kWh/m²/an)	54 000 kWh	3 200€ (élec) / 2 700€ (gaz)
F (350 kWh/m²/an)	42 000 kWh	2 500€ / 2 100€
D (200 kWh/m²/an)	24 000 kWh	1 400€ / 1 200€
C (130 kWh/m²/an)	15 600 kWh	900€ / 780€

Économie G → D : 1 800€/an (maison 120m²)

Avec la hausse des prix de l’énergie (+40% depuis 2021), les factures deviennent insupportables pour les ménages modestes.

3. Dévalorisation du bien immobilier

Les passoires thermiques perdent de la valeur sur le marché immobilier.

Impact DPE sur prix de vente (Notaires de France, 2025) :

Classe DPE	Décote moyenne
G	- 15% à - 25%
F	- 8% à - 15%
E	- 3% à - 8%
D	Référence (0%)
A-B-C	+ 5% à + 20%

Exemple maison 250 000€ (classe D) :

• En classe G : valeur 190 000€ (- 24%)
• En classe C : valeur 275 000€ (+ 10%)

Différentiel G → C : 85 000€ de valorisation potentielle.

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Diagnostic : Comprendre Votre Passoire Thermique

Étape 1 : Analyser votre DPE

Récupérez votre DPE complet (pas seulement l’étiquette) sur observatoire-dpe.ademe.fr ou auprès du diagnostiqueur.

Points à analyser :

1. Postes de déperditions thermiques :

   • Toiture : 25-30% des pertes
   • Murs : 20-25%
   • Menuiseries (fenêtres, portes) : 10-15%
   • Plancher bas : 7-10%
   • Ponts thermiques : 5-10%
   • Renouvellement d’air : 20-25%

2. Performance du chauffage :

   • Type : fioul, gaz, électrique ?
   • Rendement : <70% (vieux système) ou >90% (récent) ?
   • Régulation : thermostat d’ambiance, programmation ?

3. Ventilation :

   • VMC présente ? Simple flux, naturelle ?
   • Grilles d’aération fonctionnelles ?

Étape 2 : Réaliser un audit énergétique

L’audit énergétique (obligatoire vente F-G depuis 2023) va plus loin que le DPE :

Ce qu’apporte l’audit :

• ✅ 2 scénarios de travaux (réno étape par étape + réno globale)
• ✅ Estimation précise des coûts par poste de travaux
• ✅ Gains énergétiques prévus (classe DPE après travaux)
• ✅ Aides financières mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE)
• ✅ ROI (retour sur investissement) de chaque scénario

Coût audit : 500-1 200€ selon surface

Aides audit :

• MaPrimeRénov’ : 300-500€ selon revenus
• Reste à charge : 200-700€

L’audit est INDISPENSABLE pour un plan d’action efficace. Ne pas improviser les travaux.

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Plan d’Action : Sortir de la Passoire Thermique

Stratégie 1 : Rénovation par étapes (F → D)

Objectif : Atteindre classe D (200-250 kWh/m²/an) en 2-3 ans pour respecter l’interdiction location 2028 (F) ou 2025 (G).

Ordre de priorité des travaux :

Année 1 : Isolation toiture

• Pourquoi ? 30% des déperditions, travaux simples, ROI rapide
• Technique : Soufflage laine minérale 300-400mm (combles perdus) ou isolation rampants
• Gain énergétique : 15-25% de consommation
• Coût : 3 000-8 000€ selon surface
• Aides : MaPrimeRénov’ 15-75€/m² + CEE 10-20€/m²

Année 2 : Remplacement chauffage

• Pourquoi ? Système vétuste (rendement <70%), consommation excessive
• Solution : PAC air/eau ou chaudière biomasse granulés
• Gain énergétique : 30-40% de consommation
• Coût : 12 000-18 000€
• Aides : MaPrimeRénov’ 2 000-11 000€ + CEE 2 500-4 500€

Année 3 : Isolation murs + menuiseries

• Pourquoi : Compléter l’enveloppe thermique
• Technique : ITE (Isolation Thermique Extérieure) 120-140mm + fenêtres double vitrage
• Gain énergétique : 20-30%
• Coût : 12 000-25 000€ (murs) + 4 000-8 000€ (menuiseries)
• Aides : MaPrimeRénov’ 15-75€/m² (murs) + 40-100€/fenêtre + CEE

Résultat attendu :

• DPE initial : G (450 kWh/m²/an)
• DPE après 3 ans : D (220 kWh/m²/an)
• Gain consommation : 51%
• Économie annuelle : 1 600€

Stratégie 2 : Rénovation globale (F-G → C-B)

Objectif : Atteindre classe C ou B (80-180 kWh/m²/an) en 1 seule opération pour maximiser aides et confort.

Bouquet de travaux :

1. Isolation toiture (300mm)
2. ITE murs (140mm)
3. Isolation plancher bas (100mm)
4. Menuiseries triple vitrage
5. PAC air/eau haute performance
6. VMC double flux
7. Régulation connectée

Coût total : 40 000-70 000€ (maison 120m²)

Aides rénovation globale :

• MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné : 30-90% du coût HT (selon revenus + gain énergétique)
• Bonus sortie passoire F-G : + 10%
• CEE rénovation globale : 5 000-10 000€
• Éco-PTZ : jusqu’à 50 000€ sans intérêts

Exemple ménage modeste (jaune), maison 120m², G → C :

• Coût travaux : 50 000€
• MaPrimeRénov’ Accompagné (50% + 10% bonus) : - 30 000€
• CEE rénovation globale : - 8 000€
• Reste à charge : 12 000€
• Financement Éco-PTZ 12 000€ sur 15 ans : 67€/mois

Économie annuelle : G (3 200€) → C (900€) = 2 300€/an ROI : 5,2 ans

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Budget et Financement : Combien Coûte la Rénovation ?

Coûts par poste de travaux (2026)

Travaux	Prix moyen	Aides MaPrimeRénov’ (bleu)	Aides CEE
Isolation combles 100m²	3 000-5 000€	2 500-7 500€ (25-75€/m²)	1 000-2 000€
ITE murs 120m²	15 000-22 000€	6 000-11 400€ (50-95€/m²)	3 000-5 000€
Plancher bas 100m²	5 000-8 000€	2 500-5 000€ (25-50€/m²)	800-1 500€
Fenêtres × 10	5 000-10 000€	4 000€ (40€ × 10 si <1,3 Uw)	500-1 000€
PAC air/eau 11 kW	12 000-16 000€	5 000-11 000€	2 500-4 500€
Chaudière biomasse	14 000-20 000€	6 000-11 000€	2 500-4 000€
VMC double flux	4 500-8 000€	2 000-4 000€	400-800€

Scénarios budgétaires F → D

Scénario économique (15 000-20 000€) :

• Isolation combles : 3 500€
• Isolation murs ITI (intérieur) : 8 000€
• PAC air/air (clim réversible) : 6 000€
• Total : 17 500€
• Aides (ménage jaune) : - 8 000€
• Reste : 9 500€

Scénario confort (25 000-35 000€) :

• Isolation combles : 4 500€
• ITE murs : 18 000€
• PAC air/eau : 13 000€
• Total : 35 500€
• Aides (ménage jaune) : - 16 500€
• Reste : 19 000€

Scénario BBC (45 000-60 000€) :

• Isolation toiture + murs + plancher : 28 000€
• PAC air/eau + ECS thermo : 16 000€
• Menuiseries + VMC DF : 12 000€
• Total : 56 000€
• Aides Parcours Accompagné (60% + bonus) : - 39 200€
• Reste : 16 800€

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Aides Financières Passoires Thermiques 2026

MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné

Conditions :

• Gain énergétique ≥2 classes DPE
• Accompagnateur Mon Accompagnateur Rénov’ (obligatoire)
• Minimum 2 gestes d’isolation

Taux de prise en charge :

Profil	Taux de base	Bonus sortie F-G	Total
Bleu (très modeste)	80%	+ 10%	90%
Jaune (modeste)	60%	+ 10%	70%
Violet (intermédiaire)	45%	+ 10%	55%
Rose (supérieur)	30%	+ 10%	40%

Plafond travaux : 70 000€ HT

Bonus supplémentaires :

• Sortie passoire F-G : + 10% (inclus ci-dessus)
• Atteinte BBC (classe B) : + 10% (cumulable)

CEE Bonifiés Passoires Thermiques

Coup de Pouce Rénovation Globale :

• Ménages modestes : 350€/MWh cumac économisé
• Ménages autres : 250€/MWh cumac

Montant moyen : 5 000-10 000€ selon ampleur travaux

Éco-PTZ Rénovation Globale

• Montant : jusqu’à 50 000€
• Durée : 20 ans (mensualité faible)
• Aucun intérêt (État prend en charge)

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Erreurs à Éviter

Erreur 1 : Remplacer le chauffage AVANT d’isoler

Pourquoi c’est une erreur :

• Un logement mal isolé nécessite une PAC surdimensionnée (+ cher)
• La PAC compense les déperditions au lieu de chauffer efficacement
• Pas de confort thermique (courants d’air, parois froides)

Bon ordre : Isoler d’abord, puis dimensionner le chauffage adapté aux besoins réduits.

Erreur 2 : Négliger la ventilation

Isoler sans ventiler = risque condensation, moisissures, qualité d’air dégradée.

Solution : Installer une VMC (simple flux minimum, double flux idéal).

Erreur 3 : Faire les travaux sans audit énergétique

Risques :

• Travaux inadaptés (mauvais ordre de priorité)
• Budget gonflé (artisan non RGE)
• Pas d’optimisation des aides

Solution : Audit énergétique obligatoire (300-500€ après aide).

Erreur 4 : Choisir l’artisan le moins cher (non RGE)

Sans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) :

• ❌ Pas d’accès aux aides MaPrimeRénov’
• ❌ Pas de garantie décennale spécifique rénovation énergétique
• ❌ Risque malfaçons (absence formation)

Vérifier RGE : france-renov.gouv.fr/annuaire-rge

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Cas Pratiques : Passoires Thermiques Rénovées

Cas 1 : Maison G → D, ménage modeste

Profil :

• Maison 110m², 1975, chauffage gaz ancien
• DPE : G (460 kWh/m²/an)
• Propriétaire bailleur, ménage jaune

Travaux réalisés (3 ans) :

1. 2024 : Isolation combles 100m² + remplacement chaudière gaz condensation (12 000€ - 6 500€ aides = 5 500€)
2. 2025 : ITE murs 130m² (19 000€ - 10 500€ aides = 8 500€)
3. 2026 : Menuiseries × 8 (6 500€ - 3 500€ aides = 3 000€)

Résultats :

• DPE après travaux : D (240 kWh/m²/an)
• Gain : 48% de consommation
• Coût total : 37 500€
• Aides : 20 500€ (55%)
• Reste à charge : 17 000€ (financé Éco-PTZ 15 ans = 94€/mois)
• Économie annuelle : 1 350€ (facture gaz)
• ROI : 12,6 ans

Cas 2 : Appartement F → C, rénovation globale

Profil :

• Appartement 75m², 1960, chauffage électrique
• DPE : F (380 kWh/m²/an)
• Propriétaire occupant, ménage très modeste (bleu)

Travaux réalisés (Parcours Accompagné) :

• Isolation murs ITI 60m² (9 000€)
• Isolation plancher bas (3 500€)
• Remplacement menuiseries × 6 (5 000€)
• PAC air/air 3 splits (6 500€)
• VMC hygroréglable (1 800€)
• Total : 25 800€

Financement :

• MaPrimeRénov’ Accompagné 70% : - 18 000€
• CEE : - 2 500€
• Reste : 5 300€ (Éco-PTZ 10 ans = 44€/mois)

Résultats :

• DPE après : C (170 kWh/m²/an)
• Gain : 55%
• Économie annuelle : 1 100€ (facture électricité)
• ROI : 4,8 ans

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Conclusion : Agir Maintenant pour Votre Passoire Thermique

La rénovation d’une passoire thermique F-G est devenue incontournable en 2026, que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur.

5 raisons d’agir dès maintenant :

1. Obligation légale : interdiction location G (2025), F (2028)
2. Aides massives : jusqu’à 90% du coût pour ménages modestes
3. Facture insupportable : économies 1 000-2 500€/an après travaux
4. Valorisation : gain +10% à +25% valeur immobilière
5. Confort : fin des passoires thermiques = logement sain et agréable

Prochaines étapes :

1. Récupérer votre DPE complet (ou le refaire si >10 ans)
2. Faire réaliser un audit énergétique (500€ - 300€ aide = 200€)
3. Contacter un Mon Accompagnateur Rénov’ (obligatoire Parcours Accompagné)
4. Comparer 3 devis d’artisans RGE par corps de métier
5. Déposer demande MaPrimeRénov’ AVANT signature devis
6. Lancer les travaux

Outils et ressources :

• 🧮 Simulateur aides gratuit : estimez vos aides en 2 min
• 📖 Guide MaPrimeRénov’ 2026 : Parcours Accompagné
• 💰 Guide CEE : primes bonifiées passoires thermiques
• 🏠 Guide DPE 2026 : nouveau calcul et classes

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Auteur : Hans Héritier, expert rénovation énergétique, spécialiste DPE et financement aides. 8 ans d’expérience accompagnement propriétaires passoires thermiques.